Recesso contratto di locazione

Contratto di locazione

L’art. 1571 del codice civile definisce la locazione come un contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Tra i primi possiamo pensare ad automobili, barche, aziende, ecc. Nell’ambito degli immobili, su cui invece vogliamo concentrarci, esistono diverse forme e tipologie contrattuali per soddisfare le diverse necessità. Pur trattandosi di un contratto, soggetto come tale alla disciplina generale, la legge specifica le regole degli affitti talvolta limitando l’autonomia delle parti affinché vi sia un equilibrio tra il diritto di proprietà del locatore e le esigenze dell’inquilino. Le leggi di riferimento in materia sono la legge n. 392/78 e la legge n. 431/98. Uno dei predetti limiti riguarda, appunto, il recesso dal contratto di locazione (o meglio il recesso anticipato dal contratto di locazione). Non ci si deve confondere però con la disdetta del contratto di locazione.

Risoluzione e recesso

Nel linguaggio comune spesso si parla solo di recesso, ma giuridicamente questo è un concetto ben diverso dalla risoluzione. Il primo fatti potrebbe definirsi come la facoltà dell’inquilino o del proprietario, nel caso della locazione, di interrompere gli effetti del contratto. La risoluzione invece si può verificare nelle ipotesi previste dalla legge ad esempio per l’inadempimento di una di esse, eccessiva onerosità o impossibilità sopravvenuta. Anche le conseguenze sono diverse perché infatti a differenza della risoluzione, che generalmente opera retroattivamente, il recesso interrompe il rapporto dal momento in cui si verifica. Con specifico riferimento alle locazioni, un caso di inadempimento è quello dell’inquilino che omettendo il pagamento del canone può subire lo sfratto per morosità. Al contrario sarà inadempiente il proprietario se il conduttore non può esercitare la propria attività nei locali locati perché inagibili.

Il recesso nel contratto di locazione

Gli artt. 4 e 27 della legge n. 392/78 consentono di inserire nel contratto la possibilità di recesso dal contratto di locazione per il conduttore, quando il rapporto è ancora in corso. Si può effettivamente parlare di recesso anticipato dal contratto di locazione. Le norme regolatrici del recesso nel contratto di locazione ad uso abitativo e non abitativo permetto quindi che il conduttore possa recedere dal contratto dando, però, un preavviso di almeno 6 mesi. L’ultimo comma di entrambe le norme prevede poi che a prescindere dagli accordi contrattuali l’inquilino può comunque recedere dal contratto, sempre con un preavviso di 6 mesi, in caso di gravi motivi. La giurisprudenza è ferma nel ritenere che debba trattarsi di eventi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione (Cass. 23639/2019 sulle locazioni commerciali). In ogni caso alla cessazione il proprietario dovrà restituire il deposito cauzionale.

Quando il conduttore può chiedere il recesso anticipato dal contratto di locazione?

Ricapitolando: l’inquilino potrà recedere dal contratto di locazione in qualunque momento, ma nel rispetto del termine che è stato concordato, o comunque di almeno 6 mesi, se così è previsto dal contratto. Diversamente resta la sola possibilità di recesso per gravi motivi sempre garantita dalla legge. Anche in quest’ultimo caso, però, occorrerà dare comunicazione preventiva al locatore di almeno 6 mesi. I termini devono considerarsi perentori ed il mancato rispetto comporta l’obbligo di pagamento del canone. Quindi se il recesso è comunicato in data “x” l’obbligo di pagare il canone cesserà alla data x+6 mesi e non prima.
Alcuni esempi di gravi motivi possono essere le molestie da parte di un terzo (Cass. n. 12291/2014 in questo caso il ripetuto e continuo abbaiare di un cane e conseguente disturbo della quiete pubblica), ma anche il trasferimento lavorativo, la nascita di un figlio e la conseguente esigenza di maggior spazio, ecc..

Quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza?

L’unica facoltà di recesso anticipato dal contratto di locazione concessa al proprietario è quella prevista dall’art. 1612 c.c.. Detta facoltà potrà essere esercitata solo se nel contratto il proprietario si è riservato la facoltà di adibire la casa a propria abitazione. In tal caso occorrerà darne comunicazione motivata all’inquilino. Tale ipotesi tuttavia nella pratica è molto poco ricorrente tenuto conto del fatto che difficilmente il conduttore accetterebbe una simile clausola nel contratto.
In generale quindi al proprietario non è consentito il recesso anticipato dal contratto di locazione ma potrà dare disdetta, ovvero negare il rinnovo del contratto, alla prima scadenza, e solo nei casi previsti dalla legge.

Come si fa il recesso dal contratto di locazione

In tutti i casi menzionati, ovvero di recesso del contratto di locazione, ma anche in caso di disdetta, occorrerà inviare comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno in cui devono essere indicati i motivi del recesso. Sul punto si ricorda che la raccomandata è equiparabile alla posta elettronica certificata. E’ consigliabile che la lettera indichi gli estremi del contratto e i propri dati oltre alla manifestazione esplicita della propria volontà di recedere. Qualora il recesso avvenga per gravi motivi, questi andranno indicati a pena di inefficacia, come precisato dalla Cassazione n. 10677/2008.
Occorrerà anche rispettare i termini concordati o comunque di 6 mesi. Attenzione: poiché stiamo parlando di un atto recettizio (ovvero ha effetto se portato a conoscenza del destinatario) per calcolare il termine occorrerà quindi tenere conto di quando la comunicazione giunge al proprietario (Cass. n. 8006/2009).

E la disdetta?

Un’ultima precisazione riguarda la disdetta contratto di locazione che talvolta viene confusa con la risoluzione e il recesso. Alla conclusione del primo periodo, il rapporto si rinnova di ulteriori 4 anni, nel caso di abitazioni, e di 6 anni per le locazioni commerciali. La disdetta è l’atto con il quale una delle parti comunica all’altra il proprio diniego al rinnovo del contratto. L’art. 4 e l’art. 29 della legge 392/78 indicano le ipotesi tassative per le quali il proprietario può dare disdetta al termine del primo periodo. L’inquilino invece può comunicare la propria disdetta già alla scadenza del primo rinnovo. Tuttavia è da segnalare il lungo termine di preavviso previsto dall’art. 28 della legge 392/78 di 12 mesi o 18 mesi nel caso di attività alberghiera e la decadenza dell’indennità per la perdita dell’avviamento se la disdetta proviene dall’inquilino nelle locazioni commerciali.

Adempimenti fiscali

Il recesso anticipato del contratto di locazione porta alla cessazione del rapporto che andrà comunicata nel termine di 30 giorni all’agenzia delle entrate tramite il modello RLI anche telematico. Occorrerà anche pagare l’imposta di registro pari a €67,00 ad eccezione delle locazioni abitative in regime di cedolare secca per le quali, invece, non l’imposta di registro non è dovuta.