Canone libero Canone concordato nella locazione abitativa

Introduzione

Il canone libero o il canone concordato è un elemento essenziale della locazione abitativa che certamente può influenzare la scelta del futuro inquilino. Inutile dire che normalmente il canone di locazione corrisponde a una somma di denaro ma non tutti sanno che può anche corrispondere a una attività lavorativa. Inoltre devono aggiungersi gli oneri accessori. Questi ultimi sono spese di manutenzione dell’immobile che normalmente corrispondono alle spese condominiali.

Cos’è il canone libero

Proprietario e inquilino sono liberi di determinare il canone di locazione. Questo tipo di contratto nell’ambito abitativo è regolato dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che ha introdotto una maggiore flessibilità nel mercato delle locazioni e riprende la struttura del vecchio “patti in deroga”. La durata legale minima del contratto è di quattro anni rinnovabili per altri quattro anni e ove sia previsto un termine diverso, il giudice può ricondurre il contratto alla durata legale.

Cos’è il canone concordato

Nel contratto di locazione abitativa a canone concordato, il proprietario e l’inquilino non sono liberi di determinazione dovendo fare riferimento a un importo previsto da appositi accordi territoriali. La disciplina di questi contratti è regolata dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, dal DM infrastrutture e trasporti del 2017 e dagli accordi territoriali conclusi dalle associazioni di categoria. Tali accordi, su base comunale, definiscono i valori di riferimento per determinare il canone concordato in una zona precisa del singolo comune.
La durata legale di questa tipologia di contratto è pari a 3 anni dopo i quali si rinnova per altri 2 anni. Anche i successivi rinnovi avranno durata biennale se nessuna delle parti modifica l’accordo o conclude il rapporto.
Anche in questo caso è nulla ogni pattuizione che attribuisca al locatore un canone superiore rispetto a quello previsto dagli accordi.

Quali sono i contratti a canone concordato

• I contratti abitativi che prevendono una durata di 3 anni e un rinnovo biennale
• I contratti di locazione transitoria
• I contratti di locazione a studenti universitari
• Per la stipula delle suddette tipologie di locazione è necessario applicare il canone concordato.

Agevolazioni fiscali per il proprietario

In caso di scelta del contratto a canone concordato è sempre possibile optare per il regime della cedolare secca che in questo caso avrà un’aliquota del 10%
Se invece si sceglie il regime di tassazione ordinario, al reddito imponibile del proprietario viene applicata una riduzione del 30% su cui calcolare l’imposta.
I comuni inoltre hanno facoltà di prevedere un’aliquota più bassa per l’IMU e ulteriori agevolazioni.

Agevolazioni fiscali per l’inquilino

L’inquilino che conduce in locazione l’abitazione con canone concordato, può usufruire di una detrazione Irpef per i primi tre anni dal trasferimento di residenza.
Per poter applicare le varie agevolazioni, laddove sia stato stipulato un Accordo Territoriale sulla base del D.M. 16 gennaio 2017, almeno una delle Organizzazioni firmatarie deve certificare la conformità del contratto stipulato tra le parti rispetto a quanto previsto dall’accordo stesso.

Che tipo di locazione abitativa scegliere

Non esiste una risposta corretta ma dipende dalle esigenze delle parti. E’ chiaro che un contratto a canone libero darà certamente un maggior guadagno al proprietario che però avrà l’immobile bloccato per almeno 8 anni salvo casi tassativi. Al contrario, un contratto a canone concordato garantirà una minor pressione fiscale e una più veloce disponibilità dell’immobile, ma di sicuro un minor guadagno.
Se poi vi sono esigenze temporanee occorrerà stipulare un contratto transitorio o per studenti universitari.